监管大限临近 信托催债潮再起

2022-10-28 18:44:51 经济观察网 

经济观察报 记者 田国宝 因为一笔信托借款的季度应偿本息没有按时支付,债权人对乔刚所在的公司下发了提前还款通知书,按照当初约定,这笔借款本来在今年底到期。

乔刚所在的房企已经爆雷,这笔信托借款是爆雷前由项目公司借贷,本金总计2亿元,按季度偿付本息。由于母公司和项目公司均资金紧张,三季度没有按期向信托公司还款,触发违约条款,被要求提前偿还全部借款。

乔刚说,信托等非标借款,延期支付本息的情况较为普遍,包括房地产市场好的时候,也会发生类似情况,一般都能获得债权人的谅解,但今年下半年以来,越来越多的信托债权人以此为名要求提前偿还借款。

不仅是乔刚的公司,临近年底,越来越多房企被债权人要求提前偿还借款。一家还未爆雷房企的人士向经济观察报证实这一情况,“现在逼债最凶、要求提前偿还借款的都是信托等非标融资”。

多个房企人士透露,除了信托等债权人外,还有部分牌照较为齐全的金融机构,开始全面对房地产进行抽贷,“包括他们实际出资但借用别人通道的,也包括他们通道的,全部要求提前偿还”,另一家房企人士表示。

在当前房地产流动性紧张的情况下,信托等非标融资的抽贷行为让挣扎在生死边缘的房企苦不堪言,但信托公司同样有苦衷,一位信托公司人士告诉经济观察报,他们不仅要面对监管提出的压缩规模的要求,还得应对投资人持续不断的维权。

加速到期

乔刚公司被要求提前偿还的信托借款,由双方在2021年上半年达成借款协议,为此,信托公司在2021年三季度和2022年第一季度分别成立两期信托计划。按照约定,该笔借款采取滚动循环模式,按季度偿还相应本金和利息。

该笔信托借款虽以项目公司作为借款人,但项目早在多年前就已经竣工,实际使用人为集团总部,以项目公司名下的相关不动产作为抵押,集团二级子公司做了全额担保。

今年中,乔刚所在公司由于资金流动困难,二季度没有按时向信托公司还款,经过协商,在答应补偿一定违约金和利息后,信托公司同意延期到第三季度统一支付。

乔刚告诉经济观察报,彼时,公司上下普遍认为下半年房地产市场会有所好转,项目销售好转起来,集团资金紧张程度也将改善。信托公司勉强答应了。

然而,2022年下半年楼市并没有如愿回暖,而且由于断贷事件等影响,地方政府进一步收紧了预售资金监管力度,集团从项目提取资金的难度更大了。

距离下次还款还有一个月,信托公司开始要求乔刚的公司制定还款计划,并明确还款资金的来源。虽然需要偿还的资金不多,但由于集团无法从项目提取到足够的资金,双方心里都清楚,第三季仍旧无法按期还款。

按照最初约定,只要有一季的还款无法按期偿还,就会使得全部贷款提前到期,信托公司明确告诉乔刚公司,届时如果无法履约,将行使提前收回所有借款及利息的权利,让公司做好准备。

没有太多意外,乔刚的公司再次违约了,这次信托公司没有选择谅解,而是选择行权,下发了提前还款通知书,要求乔刚的公司将两期所有剩余欠款全部一次性偿还,否则将采取司法手段及处置抵押物等措施。

乔刚告诉经济观察报,这家信托公司是合作多年的商业伙伴,双方关系一直较为和睦,但这次,虽然多次协商沟通,对方明确表示,这次没有商量余地,年底前必须收回所有借款。

乔刚说,针对房地产企业采取类似行动的,不止一个债权人,也不止一笔贷款,几乎所有的非标融资债权人,均通过不同方式采取了提前收回借款的行动,“以各种方式要求提前还款,虽然也知道我们没有钱给他们”。

一位房企人士告诉经济观察报,其所在公司发行一笔担保中票后,多家信托公司债权人闻风要求提前偿还所有借款,给公司造成更大偿债压力,也让公司陷入更大的流动性困境中,整体信用状况比原来更加堪忧。

还款生变

在房地产快速崛起的历程中,不断加大杠杆及自有资金使用效率是最为重要的秘籍之一,相比于银行贷款、债券等标准化融资手段,信托、私募、资管等非标融资曾起到不可替代的作用。

一般而言,非标融资主要运用在拿地和工程建设阶段,尤其是拿地阶段,由于多数项目普遍不符合标准融资“432”要求,所以信托等高成本非标融资成为主要替代品,极大减少了房企自有资金投入。

比如,房企拿一块地需要10亿元,从拿地到开发贷下来至少需要三到五个月时间,只有开发贷下来后,才能将自有资金替换出来,去获取新的土地。而获取开发贷的一个重要条件是需要符合“432”要求。

“432”中的“4”指的是一个项目需要具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等四个证件;“3”指的是开发商自有资金比例必须达到30%;“2”指的是拥有2级及以上开发资质。

拿地时融资又称为前融,房企拿地后,用前融将自有资金替换出来,可以在别处继续拿地,极大提高了自有资金的使用效率,以少量资金获取更多的项目。

等到项目具备“432”条件后,可以向银行申请开发贷,一般情况下,开发贷可以完全覆盖前融资金,部分项目除了用来偿还前融,还可以产生一定盈余,由房企总部提取出来继续拿地。

但也有部分房企由于资质或信用等问题,无法获取开发贷,这个时候,非标融资再次成为替代品。要么前融债权人延长前融期限,要么用其他非标融资替换前融。与开发贷相比,非标融资成本更高。

一般情况下,非标融资既有项目资金账户质押、项目股权等直接偿债来源,也有抵押物、担保等间接还款保障。一旦开发商违约,信托公司可以从项目资金账户划款,或通过处置抵押物和项目股权来变现。

但今年下半年以来,由于房地产市场并没有如预期般回暖,而且在保交付下,地方政府对预售资金监管进一步趋严,加上多数民营房企再融资较为困难,使得房企和项目偿债压力进一步增大。

一位房企人士告诉经济观察报,在当前预售资金监管政策下,多数项目平均下来“去化率需要达到75%左右”,才会产生可以提取的“盈余资金”。但在当前市场行情下,多数项目难以达到这个去化水平。

也就是说,虽然项目的公章、银行密钥、预售资金账户都在非标债权人手中掌控,但由于保交付对资金的要求,多数地区的项目预售资金置于地方政府直接监管下,用来保障项目建设,信托公司无权对项目账户资金进行任何操作。

在这种情况下,本来具备充分还款来源和抵押资产的非标融资,也变得不确定起来,而加速抽贷也成为部分非标机构不得已的选择。

背后难题

与房企一样,信托公司的日子同样不好过。

从字面上不难理解,信托业务是一项信用委托业务,就是委托人由于自身缺乏相应的资质,利用信托公司的渠道对自己资产进行管理,其中既包括指定的债权投资,也包括指定的股权投资。

但是在实际操作中,信托公司作为业务主体更为主动,以房地产信托为例,通常与房企就融资达成借款协议,并基于借款协议发起成立信托计划,向投资人进行募资。投资人既有个人,也有银行等机构。

在房地产发展历程中,部分信用资质较差的房企,通过银行、交易所等正规渠道融资较为困难,信托、资管等非标融资成为部分房企的主要融资渠道,尤其是在项目层面,广泛应用于前融阶段。

更有甚者,部分金融机构及非民营企业,因为融资成本低,可以获取低成本的资金,也大量将资金投放到信托等非标领域,赚取更大的利差。所以,在供给和需求两旺的情况下,信托等非标融资格外火爆。

2016年底,“房住不炒”政策基调确立,此后数年中,金融、房地产等重点领域开始降杠杆,2018年资管新规提出了“破刚兑、去通道、上下穿透、禁止期限错配”等要求,开始逐步对非标融资进行清理。

但由于棚改等政策对房地产刺激作用,2015年底以来,房地产进入新一轮上行行情,房企普遍对资金较为渴望,一定程度刺激了非标融资的快速增长,2018年房地产信托新增规模占信托新增规模的比例达到16%,2019年进一步提高到17%。

2020年资管新规正式落地,三道红线等一系列政策开始实施,信托等非标融资空间被大幅压缩。一位信托机构的人士告诉经济观察报,2021年以来,在监管的要求下,信托公司就开始清理房地产存量贷款,原则上要求2022年底前完成清理。

截至2022年上半年,房地产信托在整个信托领域占比下降至12%左右,整体规模与2019年高峰期相比下降了60%左右,大部分将在今年四季度和明年一季度到期,其中2022年下半年到期规模在1700亿元左右。

也就是说,按照监管要求的截止日期,留给信托公司的时间和空间并不多,这也是房地产信托等非标融资大规模抽贷的主要根源。

上述信托人士表示,2021年以来,各家信托公司也在想方设法处置和清理存量信托借款,“一部分项目可以收回现金,但大部分收回来的是资产,现在楼市不好,很难变现”。

在破刚兑的背景下,由于部分信托借款处于实质性违约状态,信托公司无力兑付信托计划,信托投资人的维权活动形成的压力也让信托公司焦头烂额,多数信托公司面临的压力不比爆雷房企小。

下一步,业务发展也是各家信托公司的重中之重,但当前,信托公司面临的最大难题仍然是清理通道业务和违规融资业务。

乔刚说,部分信托公司在还款无望的情况下,选择接盘项目抵债,“尤其是一二线城市的项目,只要市场有所好转,很容易变现;但我们面临的情况是,即便是市场好转了,也不一定能自救了”。

(责任编辑:王治强 HF013)
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